全国土地市场“二八分化”

春江水暖鸭先知。在部分热点城市购房端呈现出积极性的同时，房企也在有选择地进行“回归”。

今年6月2日，通过协议出让的方式，万科与上海本地国资平台联手拿下了上海宝山区老集镇城中村改造地块。地块整体出让价格19.39亿元，楼面地价2.36万元/平方米，成为万科时隔2年以来，重回上海市场“补仓”的标志。

由于万科当前并未走出债务危机，因此相较于在土拍市场高调斩获，万科通过协议拿地的方式更为低调。这既是企业能回到熟悉的核心市场稳住底盘，又能以较低的成本价预留空间，能够精耕细作而不用冒进。

保利置业则在6月5日以57.72亿元的价格，经历291轮的竞价，拿下了深圳南山粤海地块，楼面地价达到10.868万元/平方米，创下深圳涉宅用地成交楼面单价历史新高，成为深圳新楼面单价“地王”，也成为深圳首宗土地单价超过10万/平方米的地块。

信息显示，南山粤海地块紧邻百度大厦、软件产业基地等深圳产业地标，周围还有高端商业、顶配教育、医疗配套，加上周边集中了当下的热点产业企业，因此地块位置颇为稀缺，引来包括保利在内的6家房企激烈争夺。

深圳南山区粤海街道

另外，作为新房价格涨幅能“领跑”全国的杭州，土地市场表现同样抢眼。刚刚在6月3日出让的4宗涉住宅地块，最终分别被绿城、招商蛇口、兴耀等房企拍得，总成交额46.2亿元，平均溢价率达到41.9%，市场热度持续维持高位。

但热点城市的表现，并不代表整体市场的回暖。国家统计局6月16日公布的数据显示，1-5月全国房地产开发企业房屋施工面积54.8775亿平方米，同比下降12.3%；其中住宅施工面积38.083亿平方米，下降12.6%。1-5月全国房地产开发投资约3.04万亿元，同比下降16.2%，其中住宅投资2.34万亿元，下降15.6%。

中指数据CREIS显示，今年1-5月，全国300城各类土地推出面积为7.7亿平方米，同比下降14.5%；成交6.3亿平方米，同比下降18%。其中住宅用地推出1.3亿平方米，同比下滑23.9%；成交1亿平方米，同比下滑25%。

由此可见，从全国范围来看，虽然房产交易市场的热度已经有所回归，但尚未全面渗透到土地市场。先行启动拿地的头部房企，已经从原本的“全面铺开”，转向精准拿地，对低价市场不冒进，对热点市场则采取“势在必得”的差异化投资策略。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，当前从销售市场传导至土地、开发市场的节奏还比较慢，开发商整体仍在着力于去库存的阶段：“另一个特点是市场的‘二八分化’比较明显，部分市场卖得好还无法代表整体市场的复苏。”

他认为，这一轮北京、上海、杭州、深圳包括苏州在内，部分高品质楼盘的销售表现，以及核心土地市场出现的热度，与AI半导体、科技、金融行业热点“造富”密切相关：“一方面‘科技新贵’造就了千万乃至数千万豪宅的热销，另一方面大众市场‘低总价、低单价’仍是绝对主导，形成了楼市的‘K型分化’。”

李宇嘉认为，重点城市在供地端不再追求土地出让规模，而是片区综合价值最大化，要夯实每一宗土地的价值：“现在，各地都在卖最好的地块，但如果把最好的地块卖掉了，单个项目卖的很好，却无法带动整个片区城市界面、补足公共配套短板，也无法将项目价值从项目本身延伸至小区、社区，价值不会外溢至片区，这种供地是低效的，也不利于项目的长远保值，长时间来看，购房者也不会买账。”